Comprar um imóvel sem a checagem completa de certidões pode transformar a maior transação da vida em um pesadelo jurídico: bens transferidos antes de sentença podem ser bloqueados meses depois, surpreendendo o comprador.
Riscos ao não conferir certidões
Um vendedor que antecipa a venda ao perceber alta probabilidade de condenação em uma ação trabalhista pode transferir o imóvel e deixar a negociação com aparência regular — até que surja, meses depois, um bloqueio judicial.
A matrícula do imóvel comprova posse e registra ônus, encargos e penhoras, mas não revela todos os riscos. Processos já em andamento podem ainda não ter averbações ou bloqueios e se materializar posteriormente. Da mesma forma, a ausência de restrição em cadastros como o Serasa não garante que não haja litígios em curso.
O que as certidões protegem
Execuções fiscais, protestos e outras ações judiciais podem não aparecer de imediato na matrícula. Por isso, a obtenção de certidões é etapa fundamental antes da assinatura de qualquer acordo — são ferramentas de defesa para assegurar segurança jurídica ao comprador.
existe quem entenda isso como um “relaxamento” burocrático
Checklist prático de certidões
O comprador deve solicitar e o advogado deve providenciar as certidões abaixo antes do fechamento do negócio:
- Certidões cíveis
- Certidões trabalhistas
- Certidões federais
- Certidões estaduais
- Certidões municipais
- Certidões de protestos
Cuidados na compra de imóvel em construção
Na aquisição de imóvel na planta, a diligência precisa ser mais ampla: identificar a empresa por trás do empreendimento, verificar quantos projetos a construtora já concluiu e quantos estão em andamento, e checar ações judiciais relacionadas por atrasos, cobranças ou desistências. Também é essencial averiguar débitos fiscais da construtora antes de transferir patrimônio para uma empresa.
Princípio da precaução e prática profissional
Mesmo diante de entendimentos jurisprudenciais que consideram certas certidões não imprescindíveis, o princípio da precaução recomenda a checagem integral. As certidões não são meras formalidades: são instrumentos de proteção. Negligenciá-las é como dirigir sem freio — pode parecer que tudo está sob controle até que se perde a direção.
Como prática profissional, manter a verificação completa preserva a confiança e reduz riscos para comprador e para o operador jurídico que assiste a transação.
Aleksander Szpunar Netto é advogado especializado em Regularização de Imóveis e Processos de Usucapião e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Águas de Lindóia/SP.
Fonte: R Silva Comunicação
