ALZR11 pagou R$ 38 milhões e assumiu dívida de R$ 74 milhões, de forma a obter um
rendimento líquido de 12% já no primeiro ano
O fundo imobiliário ALZR11 concluiu a aquisição do centro de distribuição do grupo hortifruti Oba, localizado em Sumaré, na região metropolitana de Campinas, negociação que havia sido anunciada em maio pela gestão do FII.
O valor da negociação foi de R$ 108.750.000,00 e a transação foi feita no chamado formato “Sale & Leaseback”, em que, imediatamente após o registro da escritura de compra e venda, entra em vigor um contrato atípico de locação, com prazo mínimo de 15 anos, no valor mensal de R$ 833,3 mil, um cap rate de 9,2% ao ano nos 12 meses iniciais.
O aluguel terá correção anual pelo IPCA e o contrato prevê multa integral em caso de rescisão antecipada, além de impossibilidade de ação revisional de valor de aluguel durante o prazo total e a apresentação de um seguro fiança como garantia colateral, a ser emitida e renovada pelo Inquilino, em valor correspondente ao valor mínimo de 24 vezes o valor de locação mensal.
O imóvel adquirido pelo fundo imobiliário ALZR11 tem 33,7 mil metros quadrados de área construída, além de um projeto aprovado para expansão de mais 14,1 mil metros quadrados. Além de estrutura para a logística de distribuição para lojas da rede em todo o Estado, o local abriga também a sede administrativa do grupo Oba.
No início do mês, o ALZR11 já havia concluído a aquisição de duas lojas do Oba, em São Bernardo do Campo e São José do Rio Preto, além de pagar o sinal pela aquisição em fase final de construção que será locado ao Mercado Livre, em Ribeirão Preto, também no interior paulista.
O FII ALZR11 informou ter desembolsado R$ 38 milhões de seu caixa, e o valor restante foi transformado em dívida assumida pelo fundo por um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) que havia sido estruturado pelo grupo varejista e foi reformulado, no valor total de cerca de R$ 74 milhões.
Segundo a gestão do ALZR11, a reformulação adequou o prazo residual de 11 anos para o pagamento e ajustou o fluxo de pagamento ao aluguel que será recebido, com uma taxa de 7,65% ao ano, com o saldo corrigido anualmente pelo IPCA junto com o reajuste do aluguel.
Além da cessão dos recebíveis, a operação conta com a constituição de uma alienação fiduciária do Imóvel, e a renda líquida, após a amortização do CRI, será de cerca de R$ 380 mil mensais, um retorno de 12% ao ano, considerando o valor pago em dinheiro e a renda líquida.
Os dividendos do ALZR11 devem ter um impacto líquido de R$ 0,03 por cota com a transação, já considerando o crescimento do fundo após o encerramento da sétima oferta, anunciada na semana passada, com a emissão de cerca de 2,4 milhões de novas cotas.
“O excelente perfil de crédito do Oba Hortifruti e o contrato forte de locação firmado, características comuns às operações do ALZR11, permitem utilizar a ferramenta de securitização de recebíveis para otimizar de forma relevante o yield para os cotistas, em linha com o objetivo principal da gestão”, concluiu o fundo em fato relevante.
Fonte: fiis
