A falta de matrícula registrada em cartório torna imóveis rurais praticamente inexistentes para o sistema jurídico, comprometendo financiamentos, vendas e a sucessão familiar, mesmo quando há documentos administrativos como CCIR, ITR, CAR e georreferenciamento. Estima-se que o Brasil tenha cerca de 5,7 milhões de imóveis rurais cadastrados, muitos sem matrícula atualizada. Regularizar a matrícula é, portanto, essencial para garantir segurança jurídica e valorização patrimonial.
Documentos e o que comprovam
Vários registros e cadastros são exigidos para demonstrar regularidade junto a órgãos ambientais e agrários, mas nenhum substitui a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Abaixo, um resumo prático do que cada documento representa.
- CCIR: emitido pelo INCRA, é obrigatório para movimentações legais do imóvel junto ao órgão fundiário.
- ITR: tributo federal sobre propriedade rural, regulamentado pela Lei nº 9.393/1996.
- CAR: registro público eletrônico criado pela Lei nº 12.651/2012, usado para o controle ambiental das propriedades.
- Georreferenciamento: definido pelo Decreto nº 4.449/2002, fixa limites por coordenadas; a obrigatoriedade foi ampliada para propriedades de qualquer tamanho a partir de 31 de dezembro de 2025.
Por que a matrícula é essencial
A matrícula registrada no Cartório de Registro de Imóveis é o documento oficial que comprova a titularidade legal da terra. Sem ela, o imóvel não existe formalmente para o sistema jurídico, o que cria obstáculos práticos e econômicos.
- Vendas pelo valor de mercado: sem matrícula, negócios ficam limitados e a transação perde valor e segurança.
- Abertura de inventário: a inexistência formal inviabiliza processos sucessórios e partilhas.
- Acesso a crédito: instituições financeiras exigem prova formal de titularidade para linhas específicas.
- Planejamento sucessório: a ausência de registro complica doações, transmissões e evita previsibilidade entre herdeiros.
Caminhos para regularização
A Lei nº 13.465/2017 ampliou instrumentos como o usucapião extrajudicial e a legitimação fundiária, tornando possível a regularização em maior escala. Ainda assim, o processo costuma enfrentar entraves burocráticos e a necessidade de orientação técnica no campo.
Segundo o especialista Aleksander Szpunar, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB de Águas de Lindóia (SP), a ausência da matrícula impede operações básicas e o acesso a crédito e políticas públicas.
“Sem ela, o produtor não consegue vender pelo valor de mercado, não pode fazer inventário nem acessar determinados tipos de crédito.”
Produtores rurais que ainda não possuem matrícula atualizada são aconselhados a buscar orientação jurídica especializada e apoio técnico para reunir documentação, registrar escrituras e avaliar alternativas legais de regularização.
Fonte: Aleksander Szpunar
